Milano, 28 novembre 2025 – Il mercato degli immobili industriali e commerciali in Italia nella prima metà del 2025 si muove su un terreno di crescita economica moderata e rinnovato interesse da parte di investitori e imprenditori. A tracciare il quadro è stata oggi Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, durante una conferenza stampa a Milano. I dati parlano chiaro: il PIL italiano cresce dello 0,4%, l’inflazione resta sotto il 2% e la fiducia di imprese e consumatori rimane alta. A giugno, l’occupazione ha toccato il 62,9%. In questo contesto, il settore dei capannoni industriali mostra luci e ombre: la domanda è sostenuta, ma l’offerta fatica a tenere il passo.
Capannoni industriali, tra logistica e green
Il mondo dei capannoni ha vissuto grandi cambiamenti negli ultimi anni. La spinta della logistica, i problemi di alcuni settori industriali tradizionali e l’attenzione crescente alla sostenibilità ambientale hanno rivoluzionato la domanda. A tutto questo si aggiunge il boom dei data center: l’Italia è quarta in Europa per numero di queste strutture, concentrate soprattutto al Nord, e in particolare nella provincia di Milano.
Secondo l’analisi di Tecnocasa, negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni sono saliti: +1,4% per il nuovo, +4,7% per l’usato. Chi compra capannoni è passato dal 35,4% al 36,4%, con una domanda trainata soprattutto da aziende solide che usano capitali propri. «La domanda c’è – spiega Megliola – ma spesso l’offerta non è all’altezza: spazi, altezze, impianti e criteri ambientali sono richieste sempre più frequenti».
Prezzi e affitti, un trend in evoluzione
Negli ultimi dieci anni, i canoni di affitto dei capannoni sono cresciuti: +23,1% per l’usato, +13,5% per il nuovo. Il settore ha rallentato un po’ a causa della scarsità di terreni edificabili e dell’aumento dei costi dei materiali – acciaio, legno, cemento – che ha ridotto i margini. Per questo molte aziende preferiscono ristrutturare i capannoni esistenti invece di costruirne di nuovi.
La quota degli investimenti è raddoppiata: dal 13,2% al 26,5%. Chi compra lo fa sia per affittare sia per trasformare gli immobili in residenze. L’aumento delle compravendite ha ridotto gli sconti medi, scesi dal 11,2% al 10,5%. La ricerca di capannoni in affitto riguarda il 63,6% degli operatori.
Logistica e data center spingono la domanda
«La logistica è il motore principale della domanda – sottolinea Megliola – soprattutto nelle zone strategiche: vicino ad autostrade, porti, aeroporti e interporti». Ma queste aree sono spesso sature o vincolate da regole urbanistiche severe. Così cresce l’interesse per location secondarie o per costruire su terreni comprati direttamente dalle aziende.
Un altro motore importante è la domanda di spazi per data center. L’Italia si conferma tra i grandi hub europei, con una concentrazione soprattutto al Nord. Questo tiene alta la richiesta di capannoni tecnologici e all’avanguardia.
Retail e uffici: turismo e nuove esigenze
Nel settore retail, la prima metà del 2025 paga il prezzo di consumi non brillanti (dati Confimprese) e dell’incertezza geopolitica. Però il turismo, soprattutto quello straniero, ha dato una mano al commercio nelle grandi città come Milano, Roma e Firenze. Sulle vie principali dei centri urbani tengono i brand del lusso, anche se con un calo di fatturato nella prima parte dell’anno. Il tasso di locali vuoti resta basso; quando uno spazio si libera, si riempie in fretta e spesso con richieste di key money.
La ristorazione è tra le attività più vivaci nella ricerca di immobili commerciali. In molte città ci sono limiti alle licenze per proteggere i centri storici, il che rallenta un po’ la domanda nelle zone più pregiate. Si nota anche una crescita dell’imprenditoria immigrata, soprattutto nei minimarket.
Uffici: una ripresa a macchia di leopardo
La domanda di uffici in affitto mostra segni di ripresa dopo il rallentamento causato dalla pandemia. Si cercano soprattutto uffici di rappresentanza in zone centrali e nuove costruzioni che rispettano criteri ESG o offrono spazi di lavoro confortevoli. «Piacciono gli immobili in buone condizioni e vicini alla metro», spiega Megliola. Milano e Roma sono al centro dei nuovi cantieri.
Il passaggio da uffici a residenze – spesso affittate a studenti o turisti – continua a essere diffuso nelle grandi città. Dal 2015 i prezzi degli uffici sono calati: -15,4% per il nuovo e -17% per l’usato; i canoni sono scesi di circa il 5%. Cresce anche la tendenza a condividere gli spazi tra professionisti per tagliare i costi.
Cosa aspettarsi nella seconda metà del 2025
Guardando avanti, gli esperti prevedono una crescita modesta dell’economia italiana. Si spera in un rilancio dei consumi grazie all’arrivo dei turisti nella seconda parte dell’anno. Le compravendite di negozi potrebbero salire tra il 5% e il 7%, mentre per i capannoni si prevede un lieve aumento di prezzi e affitti, fino al +2%. Per negozi e uffici, invece, si attende una situazione stabile o con un piccolo calo.
Il mercato degli immobili d’impresa resta quindi in movimento. Nuove esigenze produttive e commerciali spingono avanti, ma vincoli strutturali e urbanistici frenano. Servono risposte nuove e creative dagli operatori del settore.