Milano, 10 gennaio 2026 – Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con un risultato che mancava da tempo: ben 12,4 miliardi di euro investiti, secondo il report del Team Research di Dils. Un balzo del 23% rispetto all’anno prima che riporta il settore ai livelli più alti degli ultimi sei anni, quasi ai massimi storici. A spingere sono stati soprattutto gli ultimi tre mesi dell’anno: tra ottobre e dicembre, gli investimenti hanno sfiorato i 4,3 miliardi di euro, segnando un +25% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Studentati e retail: i veri motori della crescita
A sorprendere quest’anno è stato soprattutto il mondo degli studentati. Gli investimenti in student housing sono raddoppiati rispetto al 2024, superando ogni previsione. Oltre la metà degli affari riguarda immobili “core”, cioè di alta qualità e in zone strategiche. “Il mercato degli alloggi per studenti sta attirando un grande interesse, sia da parte di investitori italiani che stranieri”, spiega un analista di Dils. Un segnale importante per migliaia di fuori sede, soprattutto nelle grandi città universitarie.
Accanto agli studentati, il settore retail si conferma il più vivace dell’intero comparto immobiliare. Solo nell’ultimo trimestre del 2025, gli investimenti nel commercio hanno toccato 1,1 miliardi di euro, portando il totale annuo a 3,4 miliardi. Un salto del 39% rispetto al già positivo 2024, che segna un nuovo record per il retail in Italia. Gli operatori attribuiscono questo successo alla ripresa dei consumi e al cambiamento dei format commerciali, sempre più focalizzati sull’esperienza e i servizi.
Milano, la regina degli investimenti residenziali
Nonostante la crescita in diverse città, è ancora Milano a raccogliere la fetta più grande degli investimenti nel residenziale. Nel 2025, il capoluogo lombardo ha assorbito il 66% degli investimenti nel settore abitativo, confermandosi la meta preferita di fondi e grandi operatori. Dietro di lei, a distanza, si piazzano Torino, Roma e Bologna. Queste città hanno visto crescere l’interesse per progetti di rigenerazione urbana e nuove abitazioni destinate a studenti e giovani lavoratori.
“Milano resta il punto di riferimento per chi vuole investire nel residenziale in Italia”, commenta un manager di una società immobiliare attiva in città. “La domanda è ancora forte, soprattutto per soluzioni innovative e sostenibili”.
Un mercato che cambia volto tra nuove esigenze e capitali esteri
Il report di Dils mette in luce un mercato in trasformazione. Gli investitori guardano con interesse a segmenti che fino a poco tempo fa erano di nicchia: oltre agli studentati, crescono anche i progetti di co-living e residenze temporanee. La presenza di capitali stranieri si fa sentire: oltre il 40% degli investimenti arriva da fondi internazionali, attratti dalla stabilità del mercato italiano e dalle potenzialità delle grandi città.
Non mancano però le incognite. L’aumento dei tassi d’interesse e l’incertezza economica globale potrebbero frenare la corsa nei prossimi mesi. Ma per ora il settore tiene: “La domanda di immobili di qualità resta alta”, spiega un consulente immobiliare milanese. “Gli investitori sono pronti a puntare su progetti che rispondano alle nuove esigenze abitative”.
Le sfide e le opportunità per il 2026: le città universitarie al centro
Guardando avanti, gli operatori puntano sulle città universitarie e i poli innovativi. La carenza di alloggi per studenti è un problema reale – solo a Milano si stimano oltre 20mila richieste non soddisfatte – e spinge verso nuovi sviluppi. “Il trend degli studentati non si fermerà”, confida una fonte vicina agli sviluppatori. “C’è ancora molto spazio per crescere”.
In breve, il 2025 si chiude con un mercato immobiliare in buona salute, spinto da student housing e retail, con Milano sempre più protagonista. Le sfide non mancano, ma la fiducia degli investitori resta solida.