Milano, 15 gennaio 2026 – A Porta Romana, Rogoredo e Santa Giulia, l’eco delle Olimpiadi invernali 2026 si sente già forte. Cantieri aperti, progetti di rinnovamento e nuove infrastrutture stanno cambiando il volto di questi quartieri, con un impatto concreto sul mercato immobiliare. Secondo il Gruppo Tempocasa, la trasformazione prende forme diverse a seconda della zona, ma il filo comune è una domanda che cresce e prezzi in movimento.
Porta Romana: i prezzi salgono, l’università spinge
Nel cuore di Milano, Porta Romana resta uno dei quartieri più vivaci. Qui, la riqualificazione dell’ex scalo ferroviario e la costruzione del Villaggio Olimpico – che diventerà una grande residenza universitaria da circa 1.700 posti letto – hanno dato nuova spinta a un percorso di valorizzazione iniziato da tempo. “I valori immobiliari sono saliti in modo costante e oggi si trovano tra i più alti della città”, spiega Fabian Mamaj, titolare dell’agenzia Tempocasa di Porta Romana.
I numeri parlano chiaro: i prezzi medi vanno dai 4.800 ai 5.500 euro al metro quadro, ma nelle vie centrali e per case ristrutturate o nuove si arriva anche a 7.000–8.000 euro al metro quadro. Per immobili di pregio, le cifre possono superare anche questi livelli. La posizione semicentrale, le infrastrutture e le prospettive legate al Villaggio Olimpico tengono alta la domanda, soprattutto per chi cerca affitti a medio e lungo termine.
Un altro aspetto importante è la nuova regolamentazione sugli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026: norme più rigide che puntano a stabilizzare il mercato, riportando l’attenzione sulle locazioni tradizionali e studentesche. Secondo le previsioni, nei prossimi anni Porta Romana potrebbe vedere un aumento dei valori tra il 20% e il 30%, grazie alla piena apertura delle nuove infrastrutture e del parco urbano.
Rogoredo: crescita costante e domanda solida
Diversa la situazione a Rogoredo, dove gli interventi urbani portano a una crescita più graduale ma diffusa. “I prezzi sono ancora accessibili e variano molto a seconda della zona, del tipo di immobile e delle condizioni. La domanda è però molto viva”, racconta Daniela De Angelis, titolare dell’agenzia Tempoagency di Rogoredo/Santa Giulia.
Qui i valori oscillano tra i 2.500 e i 3.500 euro al metro quadro. La richiesta arriva da residenti storici, giovani coppie in cerca della prima casa e investitori attenti al rendimento. Anche il mercato degli affitti è attivo: un bilocale si affitta tra 950 e 1.100 euro al mese. L’effetto Olimpiadi si traduce in un aumento costante, senza scossoni, che rafforza l’attrattiva del quartiere senza stravolgerne la natura.
Santa Giulia: il volto moderno della città
A Santa Giulia, quartiere nato nel 2008 e simbolo dello sviluppo nell’area sud-est, la dinamica è diversa. “Qui il mercato è già a livelli alti, sostenuto da case recenti, servizi moderni e una domanda con buona capacità di spesa”, spiega De Angelis.
I prezzi partono da circa 4.400 euro al metro quadro e possono arrivare fino a 5.000 euro. I bilocali raramente scendono sotto i 300mila euro. Anche gli affitti restano alti: per un bilocale si spendono tra 1.000 e 1.200 euro al mese, cifre alla portata solo di un pubblico ben definito.
Olimpiadi, l’effetto che cambia la mappa della città
Per il Gruppo Tempocasa, l’effetto Olimpiadi funziona da volano selettivo: premia i quartieri che sanno intercettare domanda reale, qualità urbana, accessibilità e servizi. Così accelera i cambiamenti già in corso e ridisegna, quartiere dopo quartiere, la geografia immobiliare di Milano. “Quello che sta succedendo non cambia solo il paesaggio, ma anche le aspettative di chi compra o affitta casa”, conclude Mamaj.
Il futuro prossimo disegnerà una città sempre più divisa, con differenze tra quartieri più marcate ma anche nuove occasioni per chi sa leggere il mercato e le sue traiettorie.